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Mit der Schenkung einer Immobilie lässt sich die Erbschaftssteuer umgehen

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Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen ein Lebenstraum, der nach dem Tod an die Kinder vererbt wird. Das Problem: Der Fiskus fordert davon einen Anteil. Was Sie beim Vererben und Verschenken von vermieteten Immobilien beachten müssen.

Kinder und Ehepartner erben selbstgenutzte Immobilien komplett steuerfrei, wenn diese danach mindestens zehn Jahre weiter bewohnt werden. Dabei spielt der Verkehrswert der Immobilie keine Rolle. Bei Kindern beschränkt sich diese Regelung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter. Diese Steuerfreiheit gilt aber nur im Erbfall und nicht beim Verschenken der Immobilie zu Lebzeiten.
Mietobjekte vererben

Soll eine vermietete Immobilie vererbt werden, kommen die Erben nicht ganz so gut davon. Die Steuerlast errechnet sich dann aus dem Verkehrswert der Immobilie. Bei Mietobjekten nimmt das Finanzamt allerdings einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent des Verkehrswertes vor. Der Bewertungsabschlag wird nicht gewährt, wenn das Immobilienvermögen zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Der Steuerfreibetrag richtet sich nach dem Grad der Verwandtschaft. Ehepartnern steht ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro zu, den Kindern von 400.000 Euro. Auch Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, erhalten den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro; Enkel, deren Eltern noch leben, erben nur bis 200.000 Euro Wert steuerfrei. Eltern und Großeltern haben einen Freibetrag von 100.000 Euro. Geschwistern, Neffen, geschiedene Partnern, Stief- und Schwiegereltern steht wie allen übrigen Personen nur ein Steuerfreibetrag von 20.000 Euro zu.

Mietobjekte verschenken

Es kann durchaus Vorteile haben, mit dem Erben und Vererben nicht bis zum unausweichlichen Ende zu warten, sondern Immobilien schon zu Lebzeiten zu verschenken. Zwar sind Schenkung und Erbe gesetzlich gleich geregelt. Bei Schenkungen können die Freibeträge   jedoch mehrfach im Abstand von zehn Jahren genutzt werden.

So können Vater und Mutter jedem Kind Immobilien im Wert von jeweils 400.000 Euro – also insgesamt 800.000 Euro – steuerfrei schenken. Nach zehn Jahren kann dieses Prozedere wiederholt werden. Diese Möglichkeit führt, besonders bei großem Vermögen, zu erheblicher Steuerersparnis. Eine Schenkung kann außerdem so gestaltet werden, dass der Schenkende seine Rechte am Objekt behält.

Wohnungsunternehmen vererben

Je mehr man zu vererben hat, desto nachsichtiger ist offensichtlich der Fiskus. Für Wohnungsunternehmen, deren Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen ist, und die für die Erfüllung dieses Zwecks einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne des § 14 AO benötigen, kann sogar die Verschonung für Betriebsvermögen in Betracht kommen.

Unzumutbare Steuern

In Folge eines Erbes müssen unter Umständen plötzlich hohe Steuern gezahlt werden. Hat der Erbe keine liquiden Mittel zur Verfügung, kann er die Immobilie meist trotzdem behalten. Das Finanzamt stundet bei einer vermieteten Immobilie die darauf entfallende Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre. Wird die Immobilie selbst bewohnt, erfolgt die Stundung für die gesamte Wohnzeit – und das zinsfrei, wenn die Immobilie nicht geschenkt, sondern geerbt wurde. Erst wenn der Erbe die Immobilie verkauft, wird die Steuerabgabe fällig.

Zur Person

Tobias Klingelhöfer ist Rechtsanwalt und seit vielen Jahren als Rechtsexperte für die ARAG tätig. Als Gastkolumnist für FOCUS Online informiert er Verbraucher über ihre Rechte und Pflichten in verschiedenen Lebenssituationen.

In diesen Städten werden die höchsten Baukredite angefragt

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Mit den steigenden Immobilienpreisen wächst auch der Finanzierungsbedarf. Je nach Lage der begehrten Immobilie werden ganz unterschiedliche Darlehen benötigt. So finanzieren die Deutschen ihr Eigenheim.

Düsseldorf. Wer ein Eigenheim finanzieren muss, ist zumeist auf ein Bankdarlehen angewiesen. Wie hoch dieses ausfällt, hängt maßgeblich vom Standort der begehrten Immobilie ab. In einer Studie hat das Onlineportal Check24 die Kreditanfragen von Bauherren deutschlandweit ausgewertet. Einige klare Tendenzen lassen sich ablesen.

So steigen etwa mit der Einwohnerzahl auch die Darlehenssummen. In Metropolen ist der Kreditbedarf am höchsten – und die zu finanzierende Wohnfläche am kleinsten. Je kleiner die Gemeinde, desto mehr Einfamilienhäuser werden gekauft: 77 Prozent des Wohneigentums besteht aus Eigenheimen, wenn die Bewohnerschaft unter 100.000 liegt. Steigt die Einwohnerzahl über eine Million, sinkt der Wert auf 52 Prozent und Eigentumswohnungen gewinnen an Bedeutung.

Während Immobiliendarlehen im Bundesdurchschnitt etwa 262.000 Euro für 146 Quadratmeter Wohnfläche betragen, liegen die Werte in Deutschlands Großstädten teils weit davon entfernt. In deutschen Metropolen ist der Kreditbedarf am höchsten, aber auch weniger kosmopolitische Städte finden sich im Ranking. Das sind die Städte mit dem höchsten Kreditbedarf. (Quelle: Check24)

Platz 10: Leipzig

Im Vergleich der zehn größten deutschen Städte eröffnet Leipzig mit der drittgrößten Wohnfläche und dem niedrigsten Kreditbedarf das Ranking. 237.000 Euro benötigen die Sachsen für Eigentumswohnung oder Haus. Durchschnittlich 143 Quadratmeter Wohnfläche können mit diesem Darlehen finanziert werden.

Platz 9: Dortmund

243.000 Euro Kredit beantragt der Bauwillige in Dortmund. Dafür bekommt er aber auch viel: Bis zu 150 Quadratmeter sind Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung in der Ruhrgebietsstadt groß. Der Anteil der Eigenheime ist hier auch am höchsten: 70 Prozent der Dortmunder können es sich leisten. Ungleich unbeliebter sind Eigentumswohnung – mit 30 Prozent der geringste Wert im Ranking.

Platz 8: Essen

Wer in die grüne Hauptstadt Europas ziehen möchte, beantragt für den Hausbau 263.000 Euro Darlehen. Dafür bekommt man in Essen die großzügigste Wohnfläche bundesweit: Auf rund 157 Quadratmetern wohnen Essener.

Platz 7: Berlin

„Berlin, du bist so wunderbar“ – so wird es nicht nur musikalisch besungen, auch tatsächlich strömen Berlin-Liebhaber aus der ganzen Welt in die Hauptstadt. Für ein Eigenheim benötigt man hier 283.000 Euro Kredit. Weil Berlin immer voller wird, muss man sich allerdings mit der zweitkleinsten Wohnfläche begnügen. Auf 119 Quadratmetern wohnt es sich in der Metropole, in 47 Prozent der Fälle und dabei deutschlandweit am häufigsten sind dies Wohnungen. Damit setzt sich die Hauptstadt an die Spitzenposition im Deutschlandvergleich.

Platz 6: Düsseldorf

Rund 20.000 Euro mehr Kredit benötigt man in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. 304.000 Euro gewähren Banken hier im Durchschnitt für die Finanzierung eines Eigenheims. Diese investieren Düsseldorfer ebenfalls häufiger in Eigentumswohnungen als in Häuser (47 gegenüber 53 Prozent). Mit 133 Quadratmetern Wohnfläche liegt die Kunst- und Modestadt damit weit hinter dem NRW-Durchschnitt (150 Quadratmeter).

Platz 5: Köln

Mit 305.000 Euro finanziert ein durchschnittlicher Kölner Käufer sein Eigenheim. 52 Prozent der Erwerber bauen oder kaufen ein Haus, 48 Prozent eine Wohnung. In der Domstadt ist die durchschnittliche Immobilie 128 Quadratmeter groß.

Platz 4: Stuttgart

Stuttgart wird immer beliebter, und das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Wer in Stuttgart ein Eigenheim bauen will, benötigt die vierthöchste Kreditsumme Deutschlands: Mit 330.000 Euro veranschlagen Stuttgarter im Schnitt ihr Bauvorhaben. Im Ländervergleich landet Baden-Württemberg insgesamt ebenfalls auf einem Spitzenplatz, gleich hinter Bayern und Hamburg. Bei 296.305 Euro angefragtem Kreditbedarf benötigen Bundesbürger im Süden durchschnittlich knapp 30.000 Euro weniger als in der Landeshauptstadt.

Platz 3: Hamburg

Hamburg ist hip – und leider nicht ganz günstig. Ganz Deutschland schwärmt von „der Perle“ im Norden. Wer seinen Traum vom Wohnen in der Hansestadt verwirklichen will, benötigt mit 333.000 Euro die dritthöchste Kreditsumme und damit fast doppelt soviel wie im günstigsten Bundesland Sachsen-Anhalt (etwa 170.000 Euro). Der Freistaat landet damit im Ländervergleich auf dem ersten Platz.

Platz 2: Frankfurt am Main

Den zweithöchsten Betrag beantragen für die Immobilienfinanzierung Einwohner der Finanzmetropole Frankfurt am Main. 365.000 Euro benötigen Frankfurter für ihr Bauvorhaben im Schatten der Europäischen Zentralbank, bei dem es sich in 57 Prozent der Fälle um Eigentumswohnungen handelt. 126 Quadratmeter Wohnfläche bekommt man dafür in Goethes Geburtsstadt. Neben Hamburg, Bayern, Baden-Württemberg und Berlin liegt auch Hessen hinsichtlich der Kreditsummen über dem Bundesdurchschnitt.

Platz 1: München

Kaum noch leere Baugrundstücke führen im dicht besiedelten München zu hohen Grundstückspreisen. Wer auf Massenwohnungsbesichtigungen verzichten will und sich für ein Eigenheim entscheidet, muss tief in die Tasche greifen – und eine kulante Bank haben. Münchner benötigen mit durchschnittlich 430.000 Euro die höchsten Kreditsummen. Damit liegt der Kreditbedarf fast 200.000 Euro höher als in Leipzig.

Dafür bekommt man die geringste Wohnfläche deutschlandweit: in der bayerischen Landeshauptstadt muss man es sich auf 116 Quadratmetern bequem machen. Ein Grund dafür: Zwei Drittel der Finanzierungsanfragen entfallen auf
Eigentumswohnungen, nur ein Drittel auf Häuser.

Im Rest des Bundeslandes ist es zwar wesentlich günstiger (318.000 Euro Kreditbedarf); im Vergleich der Bundesländer landet Bayern aber ebenfalls weit vorne auf dem zweiten Platz.
Kleinste Kreditsummen

Mit keiner einzigen Stadt ist Sachsen-Anhalt im Ranking vertreten, denn dort finanziert es sich besonders günstig. Rund 170.000 Euro fragen die Einwohner dort bei ihrer Bank an. Der Anteil der Eigentumswohnungen liegt hier mit neun Prozent am geringsten; 91 Prozent wohnen in Häusern.

Das Ende des Neubaubooms kündigt sich an

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Auf dem Bau in Deutschland herrscht Hochkonjunktur – und das schon seit Jahren. Doch der Immobilienboom könnte seinen Zenit überschritten haben. Eine nachlassende Dynamik hat allerdings auch Vorteile.

Wiesbaden/BerlinMinizinsen treiben die Nachfrage nach Immobilien und lassen die Kassen der Baubranche klingeln. Die am Mittwoch vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Umsatzzahlen für Oktober 2017 bestätigen den seit Jahren anhaltenden Trend. Doch eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) legt nahe, dass die goldenen Zeiten zumindest im Wohnungsbau vorbei sein könnten.

Den Zahlen des Bundesamtes zufolge lagen die Umsätze im Bauhauptgewerbe im Oktober um 4,5 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die Zahl der Beschäftigten stieg binnen Jahresfrist um 2,1 Prozent. Für das Jahr 2016 hatte der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie die Zahl der Beschäftigten mit 781.000 angegeben.

Das Bauhauptgewerbe, das den Bau von Häusern, Straßen und Leitungen umfasst, profitiert schon länger vom Immobilienboom. 2016 war der Umsatz der Branche das sechste Jahr in Folge gestiegen. Für das Gesamtjahr 2017 erwartet die Branche in Deutschland mit rund 113 Milliarden Euro die höchsten Erlöse seit 20 Jahren. Im Oktober gab es Umsatzzuwächse sowohl im Hochbau (plus 5,0 Prozent) als auch im Tiefbau (plus 2,7 Prozent).

Wachstumsmotor der Bauwirtschaft war in den vergangenen Jahren der Neubau von Häusern und Wohnungen. Denn Hypotheken sind immer noch vergleichsweise günstig und „Beton-Gold“ ist auch bei Investoren gefragt.

Doch nach Einschätzung des DIW dürfte der Zuwachs bei den Neubauten von Wohnungen „stark an Dynamik verlieren“. Nach Jahren mit Wachstumsraten von teils mehr als zehn Prozent erwarten die Berliner Forscher 2018 und 2019 deutlich geringere Zuwachsraten: „Im Wohnungsbau kündigt sich das Ende des Neubaubooms an“, heißt es in der Studie, über die die „Süddeutsche Zeitung“ vorab berichtete. Für 2019 sagt das DIW unter Berücksichtigung steigender Preise für Bauleistungen real gerade noch rund ein Prozent Plus bei den Investitionen in Wohnungsneubauten voraus.

Als mögliche Gründe für das Ende des Booms nennen die DIW-Forscher unter anderem das knappe Bauland in gefragten Lagen. Zudem arbeite die Bauwirtschaft bereits an der Grenze ihrer Kapazitäten, und es werde zunehmend schwerer, Fachleute fürs Bauen zu rekrutieren.

Insgesamt jedoch werde die Bauwirtschaft in diesem und im nächsten Jahr „die Konjunktur in Deutschland anschieben“, schreiben die DIW-Experten in ihrer Prognose, die jährlich im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung erstellt wird: „Die nachlassende Dynamik im Neubau dürfte wieder etwas Luft für mehr Sanierungen und Modernisierungen bestehender Wohngebäude lassen.“

Die besten Strategien zur schnellen Wohnungssuche

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Man könnte bei der Wohnungssuche auf Glück hoffen. Aber das klappt in den allermeisten Fällen auch beim Lottospielen nicht. Doch wo anfangen, wo suchen und wo inserieren? Lohnt sich letzteres überhaupt noch – oder soll man gleich den Makler beauftragen?

In manchen Städten kann die Wohnungssuche aufwendiger und länger sein als die Planung einer Expedition in die Arktis. Und nervenaufreibender. Ein Besichtigungstermin mit 100 Mitbewerbern – trotz Vorauswahl – drückt auch auf die Motivation.

Aber auch in ländlichen Gegenden mit vornehmlich Eigenheimen kann die Suche nach der Mietwohnung in ertragbarer Entfernung länger dauern. Einfach nur mal zu schauen, was sich so ergibt, ist in beiden Situationen kein guter Plan. Es braucht eine richtige Strategie und systematisches Herangehen an die Aufgabe. Ein paar Fragen und Antworten dazu:

Ist ein Makler-Auftrag bei der Suche sinnvoll?

Das war einmal. „Zwar haben Makler einen guten Überblick über den Markt in ihrer Region“, sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland. Doch: „Seit das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft ist, nimmt kaum ein Makler einen Auftrag von potenziellen Mietern an. Denn das ist ein großes Risiko für den Makler.“ Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter dem Makler nur dann eine Provision zahlen muss, wenn der aufgrund eines konkreten Auftrags für ihn tätig geworden ist.

Wird eine Wohnung aber dann nicht von einem Auftraggeber angemietet, ist sie gewissermaßen verbrannt. Sie steht dann im Datenbestand des Maklers, und er kann die Wohnung nicht noch einmal für nachfolgende Kunden anbieten, so das Gesetz. Folglich darf er dann auch keine Provision verlangen. „Also bieten Makler diese Dienstleistung für Mieter lieber nicht an“, erklärt Jensch.

Lohnt sich die Suche über die Zeitung noch?

Ja! „Von 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland werden 15 Millionen von privaten Vermietern angeboten“, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Unter ihnen sind viele ältere Leute, die neue Mieter nicht per Computer, sondern mit herkömmlichen Zeitungsannoncen suchen. Wer in der regionalen Presse nach einer Wohnung schaut, kann mitunter wahre Schätzchen finden.“

Wie beeindrucke ich den Vermieter bei der Besichtigung?

„Der Mietinteressent sollte versuchen, sich in die Lage eines Vermieters hineinzuversetzen“, rät Siegmund Chychla vom Mieterverein Hamburg. Erfahrungsgemäß will der pünktlich seine Miete haben, erwartet einen schonenden Umgang mit der Immobilie sowie ein gutes Auskommen mit den anderen Hausbewohnern. „Die Erfahrung zeigt auch, dass der erste Eindruck zählt“, betont Chychla. „Gute Umgangsformen und Höflichkeit sowie ein positiver Eindruck durch ein gepflegtes Erscheinungsbild erhöhen die Chancen.“

Oft finden Wohnungsbesichtigungen mit mehreren Interessenten statt. „Dann ist es schwierig, beim Vermieter oder Makler in Erinnerung zu bleiben“, erläutert Happ. „In solchen Fällen ist es ratsam, gleich an Ort und Stelle zu verabreden, wer wann den Kontakt wieder aufnimmt.“

Aber man sollte beim ersten Termin auch nicht allzu forsch auftreten. Hier geht es nur um den Eindruck von der Wohnung. „Verhandlungen über Mietkaution oder Miethöhe sind hier nicht angebracht, vor allem wenn noch andere Bewerber in den Räumen sind“, findet Chychla. Ungeschickt sind auch das Hinterfragen der exakten Wohnungsgröße, das zentimetergenaue Nachmessen mit einem Zollstock oder die Anfertigung einer Fotodokumentation. „Gegen ein paar Handyfotos haben die meisten Vermieter aber nichts, wenn man vorher fragt“, sagt Happ.

Wichtig ist auch, bereits zum Besichtigungstermin alle notwendigen Unterlagen wie Personalausweis, Einkommensnachweise und Schufa-Eigenauskunft dabei zu haben.

Baufinanzierung – Den Immobilienwert richtig ermitteln

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Unterschiedliche Faktoren wie Lage, Bausubstanz oder Ausstattung bestimmen den Wert einer Immobilie und können ein attraktives Renditeobjekt in eine Fehlspekulation verwandeln. Da der Immobilienpreis abhängig ist von Angebot und Nachfrage, sollten Immobilienbesitzer regelmäßig eine umfassende Bestands- und Umgebungsanalyse durchführen. Eine ganz entscheidende Rolle bei dieser Analyse spielt das Umfeld. Gute Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten nehmen einen gravierenden Einfluss auf die Attraktivität eines Objekts.

Sinnvoll ist es daher, die Region unter die Lupe zu nehmen und deren Entwicklung zu beobachten. Schließen Geschäfte, verlagern Arbeitgeber ihren Standort, fallen Parkmöglichkeiten weg, werden öffentliche Verkehrsverbindungen abgebaut oder Hauptverkehrsadern geschlossen. In diesen Fällen müssen Verbraucher mit einem Wertverlust ihrer Immobilie rechnen und gegebenenfalls eine rechtzeitige Veräußerung ins Kalkül ziehen.

Dazu erklärt Interhyp-Sprecher Christian Kraus: „Die berühmten drei Kriterien Lage, Lage, Lage sind die beste Versicherung – gepaart mit einer Ausstattung und einem Zuschnitt, der breite Nachfrage finden kann. Das Loft ohne Trennwände mit offenem Bad und 200 Quadratmeter in einem ehemaligen Industriegebiet ist nun einmal erheblich schwieriger zu verkaufen als eine 4-Zimmerwohnung mit 120 Quadratmeter in einer soliden Wohngegend. Aber auch die laufende ?Pflege? der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Insbesondere bei Dämmung und Heizung zahlen sich Investitionen aus, die obendrein vielfach gefördert werden. Wer hier auf dem aktuellen Stand bleibt, punktet beim Verkauf. Wer dagegen bei Dach, Heizung und Sanitäranlagen einen Investitionsstau zugelassen hat, wird diesen auch bei den Preisverhandlungen spüren.“

Haustyp wirkt sich auf den Wert aus
Daneben gilt es auch das direkte Wohnumfeld in Augenschein zu nehmen, wie Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH zusammenfasst: „Neben den Wohnfeld-Informationen, wie die Infrastruktur des Wohnquartiers und ihre soziale Zusammensetzung, bestimmen die Lage der Immobilie, Haustyp, Haus- und Grundstücksgröße sowie Baujahr ihren Wert. In jedem Immobilienwert steckt auch der Wert des Grundstücks. In den Ballungsgebieten macht er mittlerweile mehr als ein Drittel des Immobilienwertes aus. Deshalb können sich Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung, sowohl auf- als auch abwertend auswirken, zum Beispiel abwertend durch geänderte Straßenführungen oder störende neue Nutzungen in der Umgebung. Auch die Entwicklung der Stadt bzw. der Gemeinde und der Region sind wichtige Wertfaktoren.“

Auf eine solide Bausubstanz achten
Ein weiteres, wichtiges Kriterium für den Wert einer Immobilie ist der bauliche Zustand. Hierbei spielt das sogenannte Sachwertverfahren eine entscheidende Rolle. Gemeint ist die Berechnung, welche Kosten anfallen, wenn die Immobilie im vergleichbaren Zustand neu errichtet werden würde. Je nach Alter des Objekts werden bei einem Verkauf entsprechende Abzüge vorgenommen, die den Preis mindern. Je weniger Sanierungsbedarf bei der Immobilie notwendig ist, desto höher der Wert. Regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind deshalb lohnenswert, wenn man plant, die Immobilie eines Tages gewinnbringend zu verkaufen.

Der sogenannte Altersabschlag ist eine Berechnungsmethode, die den Wert einer Immobilie widerspiegelt. Eine genutzte Immobilie, die nicht instand gehalten wurde, verliert pro Jahr der Nutzung ein Prozent an Wert.

Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen den Immobilienwert
Um einen Wertverlust zu vermeiden, sollten Besitzer deshalb den Zustand ihres Objekts im Auge behalten. „Besonders ausschlaggebend ist der Zustand des Hauses, also zum Beispiel die Qualität der Fenster, des Dachs, der Heizanlage und der Fassade. Während andere Faktoren – wie etwa ein Lagenachteil – nach Kauf des Hauses nur noch schwer beeinflussbar sind, können Immobilienbesitzer bei diesen Faktoren aktiv gegen den Wertverlust angehen“, erklärt Jochen Dörner.

Positiv wirken sich seiner Erfahrung nach zum Beispiel regelmäßige Instandhaltungsmaß-nahmen und energetische Modernisierungen aus. Ein modernisiertes Bad, eine neue Heiz-anlage oder isolierte Fenster steigern den Immobilienwert und erhöhen gleichzeitig den Wohnkomfort. Bei größeren baulichen Erneuerungen verlängert sich zudem die technische Lebensdauer des Gebäudes. Das erhöht den Marktwert und verbessert die Finanzierbarkeit der Immobilie. Kommt es hingegen aufgrund zu geringer Rücklagen zu einem Instandhal-tungs- und Modernisierungsstau, wirkt sich das negativ auf den Wert aus.

Noch einmal Jochen Dörner: „Immobilienbesitzer und Wohneigentumsgemeinschaften sollten daher Rücklagen bilden, mit denen die Modernisierungen und Instandhaltungen geleistet werden können. Bei vermieteten Einfamilienhäusern gilt in Abhängigkeit zum Gebäudestandard die Faustregel einer Rücklage von ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes im Jahr. Auch die Erstellung eines Modernisierungsplans durch einen Gebäudefachmann ist empfehlenswert.“

Auf eine zeitgerechte Wärmedämmung achten
Neben der Bausubstanz sorgen auch notwendige Reparaturen für einen Nachlass der Nachfrage. Alte Türen, undichte Fenster, ein mangelnder Einbruchsschutz, feuchte Räume und veraltete Heizungen sowie Leitungen sind kategorische Minuspunkte, die Eigentümer beheben sollten, wenn sie einen Preisverfall ihrer Immobilie verhindern wollen.
Ein weiterhin wichtiges und aktuelles Thema bei Immobilien ist die Energie. Die Wärme-dämmung muss ebenso dem aktuellen Stand entsprechen wie die Heizungsanlagen. Ist dies nicht der Fall, vermindert sich der Wert. Die sanitären Einrichtungen wie Bad und WC nehmen weiterhin Einfluss auf die Attraktivität.

Wohnrechte wirken sich negativ aus
Auch eingeräumte Sonderrechte wirken sich negativ auf den Veräußerungswert aus. Dazu zählen eingeräumte Wohnrechte wie auch langfristige Mietverträge, die es für mögliche Käufer schwer machen, das Objekt kurzfristig zu beziehen.
Wertmindernd sind auch offene Grundbuchbelastungen, die der Käufer einer Immobilie übernehmen muss.

Tipp: Planen Sie die Immobilie zu veräußern, sollten Sie offene Forderung möglichst begleichen und im Grundbuch löschen lassen.

Sonderausstattung wie liebevoll gestaltete Gärten, feudale Inneneinrichtungen und kunstvolle Verzierungen sind jedoch ambivalent. Solche kostspieligen Verschönerungen erhöhen selten den Immobilienwert, weil sie nicht jedermanns Geschmack sind.

Sachsen: Kauf ueberteuerter SLM-Immobilie rechtlich nicht zu beanstanden

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Bautzen – Der Kauf einer Leipziger Immobilie zu einem Preis deutlich über dem Verkehrswert durch die sächsische Landesmedienanstalt (SLM) ist rechtlich nicht zu beanstanden. Eine anderslautende Entscheidung des Leipziger Verwaltungsgerichts wurde vom Sächsischen Oberverwaltungsgericht geändert, wie das Bautzener Gericht am Dienstag mitteilte. In ihrem Urteil vom 19. Dezember hätten die obersten sächsischen Verwaltungsrichter der Klage der SLM gegen eine Beanstandung des Immobilienkaufs durch die Staatskanzlei stattgegeben. Diese war am Leipziger Verwaltungsgericht zunächst abgewiesen worden. Dagegen hatte die SLM Berufung eingelegt.

Nach Ansicht der Staatskanzlei hatte die SLM gegen die Grundsätze der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung verstoßen, als sie 2013 eine bis dato angemietete Dachgeschosswohnung für 395 000 Euro kaufte, deren Verkehrswert aber nur bei 330 000 Euro lag.

Zwar umfasse die Rechtsaufsicht der Staatskanzlei auch die Haushaltsaufsicht über die SLM, urteilte der Bautzener Senat. Die Schwelle zur Rechtswidrigkeit sei aber erst überschritten, «wenn das Handeln der SLM mit den Grundsätzen vernünftigen Wirtschaftens schlechthin unvereinbar sei». Dies sei im konkreten Fall jedoch nicht gegeben.

Eine Revision zum Bundesverwaltungsgericht wurde nicht zugelassen. Allerdings kann die Staatskanzlei gegen diese Nichtzulassung binnen einem Monat Beschwerde einlegen.

Beschwerden wegen Kinderlärm genau beschreiben

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Lärm ist lästig. Daher kann er auch zur Mietminderung berechtigen. In diesem Fall allerdings müssen Mieter die Belästigung auch beschreiben können. Ohne konkrete Angaben ist ein Mietminderungsverlangen eher aussichtslos.

Kinderlärm kann die Nerven strapazieren – und zwar nicht nur die der Eltern, sondern insbesondere auch die der Nachbarn. Beschwerden gegen etwaige Lärmbelästigungen müssen allerdings auch begründet werden, wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt (Az.: 67 S 178/17).

Notwendig ist zumindest eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Zeiten sie auftritt, so die die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Nr. 22/2017) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin.

In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin Ansprüche auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete geltend gemacht. Sie wollte zudem eine Mietminderung wegen der Lärmbelästigung durch spielende Kinder feststellen lassen und den Vermieter dazu bringen, die Lärmbelästigung abzustellen. Zudem beschwerte sie sich über die stete Gefahr einer Beschädigung ihrer Fensterscheibe im Wohnzimmer durch unachtsam geschossene Fußbälle.

Vor Gericht hatte die Mieterin keinen Erfolg. Schon das Amtsgericht als erste Instanz hatte sie darauf hingewiesen, dass es keine Beschreibung der Lärmbelästigung gibt. Weder der zeitliche Rahmen, die Anzahl oder das Alter der Kinder noch die Art des Spiels seien ansatzweise dargelegt worden. Das war auch dem Landgericht zu wenig. Bei wiederkehrenden Belästigungen bedürfe es zumindest einer Beschreibung. Diesen Anforderungen werde die Klage nicht gerecht.

Was darf Bauland kosten? Boden braucht einen Preis

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Der Kölner Kardinal Woelki prangert in der Weihnachtspredigt hohe Mieten an. Andere wollen die Spekulation mit Grund und Boden ganz verbieten. Aber das wäre der falsche Weg. Ein Gastbeitrag.

Die Debatte um schnell steigende Wohnungspreise in den Großstädten beschert in Diskussionsrunden und in den Feuilletons einer These von Karl Marx eine Renaissance: Der Grund und Boden sollte sozialisiert werden und in nationales Eigentum übergehen. Da Boden nicht vermehrbar sei, so die Argumentation, sollte er auch nicht renditehungrigen Privateigentümern anvertraut werden. In der pragmatischen Version dieser Perspektive wird gefordert, dass Städte Grundstücke nicht mehr verkaufen – oder zumindest nur noch an gemeinwohlorientierte Unternehmen. Damit soll die Entwicklung der Grundstückspreise und somit auch die der Mieten gemäßigt werden, um allen das Wohnen in der Stadt zu ermöglichen.

Doch so verständlich der Wunsch nach günstigerem Wohnraum ist – der Ansatz, dieses Ziel über eine Beeinflussung der Grundstückspreise zu erreichen, ist falsch. Preise haben in der Volkswirtschaft eine wichtige Aufgabe, sie lenken das Angebot und die Nachfrage. Das gilt auch für den Wohnungsmarkt. Sind sie hoch, signalisieren die Preise den Wohnungssuchenden, dass Wohnraum knapp ist, und bewegen sie dazu, Alternativen zu suchen. Seit zwei Jahren wandern aus den meisten deutschen Großstädten mehr Haushalte ab, als neue dazukommen. Zwar möchten die meisten Menschen weiterhin möglichst urban leben, aber die hohen Wohnkosten lenken sie ins günstigere Umland.

Entscheidung per Los

Wenn der Staat – in einem extremen Szenario – die Preise von Grundstücken über alle Regionen hinweg nivelliert und sich dadurch die Wohnungspreise annähern, dann würde es noch mehr Menschen in die Großstädte ziehen. Schließlich befinden sich dort die Mehrzahl der gut bezahlten Arbeitsplätze, mehr Infrastruktur, mehr Bildung und mehr Freizeitmöglichkeiten. Für viele ländliche Regionen würde das die bestehenden Probleme vergrößern. Denn bereits jetzt kämpfen sie wie einige strukturschwache Städte mit einem kontinuierlichen Bevölkerungsschwund. Für diese Landstriche sind die im Vergleich zu Großstädten wie Berlin, München oder Frankfurt relativ geringen Wohnkosten einer der wenigen verbliebenen Wettbewerbsvorteile.

Für die Großstädte sind künstlich reduzierte Bodenpreise hingegen eine Scheinlösung, denn Grund und Boden bleibt knapp. Selbst wenn dadurch die Mieten reduziert würden – was voraussetzt, dass die Vermieter die geringeren Bodenpreise über die Mieten wirklich an die Mieter weitergeben –, entstünden neue Probleme, etwa durch die Frage, wer die knappen Wohnungen bekommt. Wenn es nicht mehr die Zahlungsfähigkeit ist, entscheiden darüber andere Kriterien. Dies könnten soziale Erwägungen sein, die Zugehörigkeit zum öffentlichen Dienst oder zu einer bestimmten Bevölkerungsgruppe.

Denkbar wäre ebenfalls, per Los zu entscheiden. Abgesehen von der damit einhergehenden Beliebigkeit, erhielte der Mieter einen wirtschaftlichen Vorteil, denn die Kosten entsprächen nicht dem tatsächlichen Wert der Nutzung. Die Folgen lassen sich heute schon in der sozialen Wohnraumförderung beobachten: Viele Bewohner von Sozialwohnungen ziehen auch dann nicht aus, wenn sich ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten verbessern und sie eigentlich kein Anrecht mehr auf eine entsprechende Wohnung haben. Schließlich können sie nirgendwo sonst so günstig und zentral wohnen.

Aufwertung von Schulen und Kindergärten

Insgesamt laden nach unten verzerrte Preise immer dazu ein, Gewinne zu erzielen. Immer wieder wird berichtet, dass Mieter von Sozialwohnungen die eigene Wohnung mit teilweise saftigen Aufschlägen weiter- oder untervermieten. Ist dies auf legalem Weg nicht möglich, wird oft auf den Schwarzmarkt zurückgegriffen. Wien, häufig wegen seiner großen Zahl von Sozialwohnungen und Mietpreisbindungen sozial-romantisiert, ist dafür ein gutes (oder vielmehr: schlechtes) Beispiel. Die Mieten sind zwar aufgrund von Regulierungen günstig, aber je nach Konstellation versuchen Vormieter oder Vermieter unter anderem über hohe Abstandszahlungen für Küche und Einbauschränke Kasse zu machen. Auf diese Weise profitieren sie von der Differenz zwischen der marktgerechten Miete und der regulierten Miete.

Am Ende bleibt es eine Frage von Verteilung und Gerechtigkeit: Was konkret folgt aus der Erwartung, dass Wohnen in der Stadt für alle soziale Gruppen bezahlbar sein soll? Angesichts des begrenzten Raums werden nie alle zum Zug kommen können, die gerne so zentral wie möglich wohnen wollen. Oft wird argumentiert, es bedürfe der sozialen Durchmischung in der Stadt, Arm und Reich sollten Seite an Seite wohnen. Dahinter steht die politische Forderung nach Chancengleichheit und sozialer Teilhabe. Paris mit seinen Luxusvierteln auf der einen und den vielen verarmten Banlieues auf der anderen Seite gilt zu Recht als mahnendes Beispiel. Dabei wird jedoch übersehen, dass das Problem weniger Luxus- als vielmehr die Elendsviertel sind, in denen Perspektivlosigkeit um sich greift.

Genau dort sollte die Kommunalpolitik ansetzen: Städte sind gefordert, dem Niedergang von Quartieren entgegenzuwirken. Hierfür gibt es viele wirksame Instrumente, allen voran eine Aufwertung von Schulen und Kindergärten. Gerade für Haushalte der Mittelschicht ist die Qualität der Betreuungs- und Bildungseinrichtungen entscheidend – und viele von ihnen sind bereit, an den Stadtrand zu ziehen, wenn dort Bildungsangebote und Infrastruktur stimmen. Statt also einigen wenigen Haushalten den Zugang zu privilegierten Stadtvierteln zu ermöglichen, sollte die Stadt alle Mittel verwenden, um Stadtbezirke in Randlagen aufzuwerten und so dort die erwünschte Durchmischung zu erreichen. Dafür brauchen Städte finanzielle Ressourcen. Auch aus diesem Grund sollten sie ihre Grundstücke nicht unter Wert abgeben.

Preissteigerungen von 10 bis 15 Prozent im Jahr

Nein, ein Eingriff in die Grundstückspreise verhindert weder steigende Gewinne von Vermietern noch die zunehmende Belastung von Mietern. Stattdessen ist die Lösung des Problems ganz einfach: Wir brauchen mehr Bauland. Die hohen Preise setzen zwar Anreize, mehr zu bauen, doch die Projektentwickler finden aktuell keine freien Grundstücke. Dabei ist Bauland – anders als Boden – sehr wohl vermehrbar. Es muss nur von den Kommunen ausgewiesen werden. Allerdings tun die sich diesbezüglich schwer, weil sie Umweltbeeinträchtigungen und Proteste von Bürgern fürchten oder weil es restriktive Vorgaben auf Landesebene gibt. Kommt es hier nicht zu einem Ausgleich der Interessen, werden die Preise immer weiter steigen, und günstiger Wohnraum in den Städten rückt in weite Ferne.

Die Verknappung von Bauland hat zusätzlich den unangenehmen Nebeneffekt, dass auch private Eigentümer ihre Grundstücke zurückhalten. Bei Preissteigerungen von 10 bis 15 Prozent im Jahr – teilweise sogar darüber – lohnt sich das Warten. Hinzu kommt, dass Grundstücke nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden können. Ist mehr Bauland vorhanden, sind die Preissteigerungen geringer, und es gibt stärkere Anreize, zügig zu bauen und anschließend Mieterträge zu erzielen. Zusätzlich wäre in dieser Hinsicht die Einführung einer Bodenwertsteuer sinnvoll und wirksam: Ihre Höhe richtet sich, anders als bei der jetzigen Grundsteuer, einzig nach dem Wert des Grundstücks – unabhängig davon, wie hoch darauf gebaut wird. Bei gleichem Bodenwert wird eine Baulücke also genauso besteuert wie ein Hochhaus. Dies führt einerseits dazu, dass Grundstücke schneller bebaut werden. Andererseits würde die Steuerreform eine höhere Bebauung attraktiver machen, der knappe Boden würde also intensiver genutzt.

Auch die Bodenwertsteuer setzt aber voraus, dass Grundstücke nach Marktpreisen bewertet werden. In diesem Fall würden die Kommunen – und somit alle Bürger – über die Steuer von der Entwicklung der Grundstückspreise profitieren. Die Einnahmen würden dabei helfen, alle Stadtviertel und das Umland mit einer modernen Infrastruktur und guten öffentlichen Angeboten zu versorgen.

Professor Michael Voigtländer leitet das Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Preisanstieg bei Immobilien soll sich verlangsamen

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Gerade in größeren Städten haben sich Wohnungen in den vergangenen Jahren rasant verteuert. Experten erwarten nun, dass der Preisanstieg zumindest abebbt. Zu viel Hoffnung machen sie aber nicht.

Frankfurt/Main – Der vielerorts starke Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland dürfte laut Experten 2018 an Dynamik verlieren.

Doch eine Trendwende sehen sie nicht – auch wenn der Immobilienboom schon ein Jahrzehnt andauert und damit länger als üblich. Nun ist zumindest etwas Erleichterung in Sicht.

«Die Preise dürften weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren», sagte Reiner Braun, Vorstand beim Analysehaus Empirica, der Deutschen Presse-Agentur in Frankfurt. Der stärkere Neubau dämpfe den Auftrieb, auch wenn das Ziel für Hunderttausende neue Wohnungen bundesweit erneut verfehlt worden sei.

In den vergangenen Jahren habe es viele Sondereffekte gegeben, die den seit 2007 laufenden Anstieg der Immobilienpreise verlängert hätten, sagte Braun, etwa die Niedrigzinsen und die starke Zuwanderung von Flüchtlingen 2015. Nun fehle es an zusätzlichen Impulsen. Zudem seien die Kaufpreise den Mieten vorausgelaufen.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist mit Blick auf die Immobilienpreise zurückhaltend. «Sie sind vielerorts schon sehr hoch», sagt Präsident Andreas Mattner. Die Preise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Bedingungen seien aber robust, eine Trendumkehr erwartet der ZIA nicht. «Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt.» Gerade die Großstädte blieben beliebt. «Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen.»

Laut Empirica-Daten haben die Immobilienpreise in Deutschland dieses Jahr kräftig angezogen: In den ersten drei Quartalen 2017 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 5,8 Prozent. Der Boom hat aber längst nicht alle Regionen erfasst. So kostete demnach der Quadratmeter bei hochwertigen Eigentumswohnungen in Frankfurt zuletzt gut 4000 Euro im Schnitt und in München 6470 Euro, im Erzgebirgskreis hingegen waren es nur 781 und im Landkreis Osterode am Harz 710 Euro.

Der Preisanstieg vielerorts alarmiert Experten. So warnte die Bundesbank jüngst erneut, die Preise lägen in Städten teils 15 bis 30 Prozent über dem Niveau, was sich durch fundamentale Daten wie Wirtschaftswachstum erklären lasse. Eine deutschlandweite Immobilienblase sieht die Notenbank aber nicht: Kredite zur Finanzierung von Wohnungen oder Häusern wüchsen nicht gefährlich schnell, auch würden Banken Darlehen nicht zu leichtfertig vergeben.

Doch zugleich warnt die Bundesbank: Sollten etwa die Zinsen steigen, könnten sich Wohnungsfinanzierungen «als nicht nachhaltig erweisen», sagte Vizepräsidentin Claudia Buch. Ebenso könnten die Preise fallen und Wohnungen als Sicherheiten für Kredite an Wert verlieren. Dies wäre gefährlich, denn Immobilienkredite machen den Großteil der Verschuldung deutscher Privathaushalte aus.

An fallende Preise in Metropolen und Regionalzentren glaubt Jan Linsin vom Immobiliendienstleister CBRE aber nicht. Die Nachfrage sei ungebrochen, gerade ausländische Investoren legten viel Geld in Großstädten an. «Bei Asiaten, Amerikanern oder Käufern aus dem Nahen Osten stehen deutsche Immobilien hoch im Kurs.» Zudem bleibe das Angebot eng, schätzt die Landesbank Helaba. Statt 400.000 neue Wohnungen – wie benötigt – würden 2018 wohl nur 320.000 gebaut. 2016 waren es 278.000 Einheiten. Zudem würde an der falschen Stelle gebaut, sagt Linsin. Gebraucht würden bezahlbare Wohnungen, doch es entstünden vor allem teure.

ZIA-Präsident Mattner fordert daher Entlastungen von der Politik, etwa eine bessere Abschreibung von Baukosten bei energetischen Sanierungen und den Verzicht auf noch schärfere Energievorschriften. Zudem kritisiert er die hohen Grunderwerbsteuern, die in manchen Bundesländern von einst 3,5 auf 6,5 Prozent gestiegen seien. «Die Länder haben einen Anreiz, sich damit die Kassen zu füllen.»

Eine schnelle Entlastung von der Politik ist indes nicht zu erwarten. Mit der langwierigen Regierungsbildung in Berlin verzögern sich auch mögliche Hilfen wie ein Baukindergeld für Familien oder mehr sozialer Wohnungsbau – von der Wirkung am Markt ganz zu schweigen.

Vermietung und Kauf: Wie Profis die Lage einer Immobilie bewerten

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Es ist das Mantra der Immobilienbranche. Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind die Lage, die Lage und nochmal die Lage. Lesen Sie hier, wie Profis bei der Analyse dieses entscheidenden Kriteriums vorgehen.
Die Makrolage und die Mikrolage

So wie bei der Aktienanalyse unterschieden wird zwischen dem Zustand der jeweiligen Wirtschaft allgemein und der jeweiligen Branche, so wird bei der Immobilie zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Das eine ist der Blick aufs Große (griechisch: Makro), das andere der Blick auf Kleine (griechisch: Mikro). Denn wenn zum Beispiel eine Stadt generell ein guter Standort ist, so kann es sein, dass bestimmte Stadtteile jetzt und voraussichtlich auf längere Sicht wenig gefragt sind – das macht sich in der Wertentwicklung bemerkbar.

Mitunter verläuft die Grenze zwischen guter und mäßiger Lage in einer Straße. Das lässt sich auch beobachten an den Tarifzonen der Hausratversicherungen, bei denen das Einbruchsrisiko eine große Rolle spielt.

Worauf es bei der Makrolage ankommt

Meist wird als Makrolage eine Stadt gesehen, es könnte aber auch eine frei festgelegte Region sein, in der die zu bewertende Immobilie liegt. Allerdings hat es Vorteile sich bei einer sogenannten Standort- und Marktanalyse (STOMA) in den Grenzen einer Kommune zu bewegen, denn dafür sind in Regel viele wichtige Daten direkt abrufbar.

Unterschieden wird bei der Makrolage zwischen harten und weichen Faktoren. Als „hart“, weil in Daten darstellbar, werden unter anderem gesehen:

Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
Wirtschaftsentwicklung, Diversifizierung der Wirtschaft
Öffentliche Einrichtungen (z. B. Ministerien, Gerichte, Verwaltungen)
Verkehrsinfrastruktur (z. B. Flughafen, Bahn, Straßen etc.)
Kosten (z. B. Kommunale Gebühren, Lohnniveau)

Es leuchtet ein, dass Standorte mit eher junger Bevölkerung attraktiver sind als jene mit vielen Rentner-Haushalten, deren Kaufkraft meist nicht besonders hoch ist. Bei der Wirtschaftsbeurteilung ist unter anderem wichtig, ob die Jobs und damit die Einkommen auf viele Firmen verteilt sind oder vielleicht an einem oder zwei Großunternehmen hängen. Sollte solche Firmen wegziehen, kann ein Immobilien-Standort ins Chaos stürzen.

Nun zu den weichen Faktoren der Makrolage. „Weich“, weil sie gerade nicht in Daten fassbar sind, sondern etwas mit Gefühl zu tun haben. Der frühere Regierende Bürgermeister Berlins Klaus Wowereit prägte mal den Spruch: „Berlin ist arm, aber sexy.“ So ähnlich könnte in die Analyse einer Makrolage einfließen, dass eine Stadt vielleicht nicht die idealen Daten bietet, aber eine hohe Attraktivität genießt und davon langfristig profitiert, wenn deshalb mehr Menschen dort wohnen wollen. Für Gewerbeimmobilien spielen die weichen Faktoren in der Regel allerdings eine untergeordnete Rolle.
So checken Sie die Mikrolage

Als Mikrolage wird die unmittelbare Umgebung einer Immobilie gesehen, also die Straße und das Viertel. Kurzum: die Nachbarschaft. Folgende Punkte sind für Privatnutzer meist wichtig:

Sozialer Status
Lärmeinflüsse
Häuserzustand
Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung (z. B. Ärzte)
Öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten

Die Umfrage eines Immobilienportals ergab 2014, dass Einkaufsmöglichkeiten (68 Prozent), Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (58 Prozent) sowie Naturnähe (42 Prozent) die Wunschliste bei Immobilienkäufern anführen. Hingegen waren Lärm (45 Prozent), problematische Nachbarschaft (33 Prozent) sowie fehlender Garten (29 Prozent) ein K.o.-Kriterium. All dies ist in der Analyse der Mikrolage zu berücksichtigen, was eine gute Ortskenntnis voraussetzt.

Für Wohngebiete ergibt die Analyse der Mikrolage folgende in der Praxis häufig verwendete Klassifizierung:

Bestlage
gute Lage
durchschnittliche Lage
einfache Lage

Gewerbegebiete werden zumeist in diese vier Klassen eingeteilt:

1A-Lage
2A-Lage
1B-Lage
2B-Lage

Mein Tipp: Wer am Anfang seine Hausaufgaben bei der Lageanalyse gemacht hat, hat meist langfristig seine Freude mit dem Haus. Aber gerade als Kapitalanleger sollten Sie die Lage regelmäßig im Blick haben. Denn sie kann sich ändern, zum Positiven als auch zum Negativen. Trocknet eine Stadt aus, weil ein großer Arbeitgeber wegzieht oder plant die Kommune größere Investitionen, um die Lebensqualität zu verbessern? Es wie bei der Aktienanalyse: Man sollte nach dem Kauf stets verfolgen, wie sich das Unternehmen weiterentwickelt.