Wie Immobilienbesitzer die Spekulationssteuer umgehen


 
 
 

Wer sein Haus verkauft, muss den Fiskus am Gewinn nicht beteiligen. Der Spekulationssteuer entgehen Anleger nur, wenn sie diese Bedingungen erfüllen.

Frankfurt. Die schon seit einigen Jahren stark steigenden Immobilienpreise könnten Privatanleger dazu bewegen, Kasse zu machen. Das geht sogar, ohne den Fiskus an den Gewinnen beteiligen zu müssen. So sind die Verkaufserlöse selbst genutzter Immobilien grundsätzlich steuerfrei.

Wer eine Wohnung oder ein Haus nicht selbst nutzt, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre lang halten, um der so genannten Spekulationssteuer zu entgehen. „Grundsätzlich gilt die Beurkundung des Kaufvertrages als Beginn für die Frist, eventuell sogar schon ein schuldrechtlicher Vorvertrag“, sagt Sibylle Barent, Referentin für Recht und Steuern beim Eigentümerverband Haus und Grund.

Wird nur ein Grundstück erworben und dieses später bebaut, gilt der Zeitpunkt des Grundstückskaufs als Fristbeginn. Ausgenommen von der Besteuerung sind auch all jene, die die Immobilie in den beiden Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt haben.

Wird die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist veräußert, fällt auf den Gewinn der persönliche Einkommensteuersatz an. Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis. Davon können Kosten für Makler, Grundbucheintrag und Notar abgezogen werden.

Wurden auf die vermietete Immobilie steuerlich zuvor Abschreibungen geltend gemacht, kann deren Summe jedoch zu dem zu versteuernden Betrag addiert werden und den Spekulationsgewinn erhöhen, erklärt Barent. Bleibt unter dem Strich etwa ein Erlös von 100.000 Euro, werden beim Spitzensteuersatz von 42 Prozent 42.000 Euro Steuern fällig.

Wird eine vermietete Immobilie vererbt oder verschenkt, geht die Zehnjahresfrist auf den Begünstigten über. Wem eine vor fünf Jahren gekaufte Wohnung übertragen wird, muss also nur fünf weitere Jahre warten, bis die Frist für die Spekulationssteuer abläuft.

Doch selbst wer eine Immobilie bereits seit mehr als zehn Jahren hält, kann unter Umständen wieder in Besteuerung fallen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn ein langjährig gehaltenes Mietshaus umfangreich modernisiert, in Eigentumswohnungen aufgeteilt und innerhalb von fünf Jahren veräußert wird, erklärt Barent von Haus und Grund. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahre 2002 (Aktenzeichen IV R 57/01) könnte dann gewerblicher Handel Immobilienhandel vorliegen und dementsprechend besteuert werden. Grundlegend ist hierfür dann nicht das Kaufdatum des Mehrfamilienhauses, sondern der Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Vermieter müssen aufpassen

Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere privat vermietete Immobilien veräußert, muss aufpassen, nicht als gewerblicher Händler eingestuft zu werden. Hier gilt die sogenannte „Drei-Objekte-Grenze“: Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert, muss zusätzlich zur Einkommensteuer auch Gewerbesteuer entrichten.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen zählt das Haus als ein Objekt. Bei einem Ehepaar gilt die Drei-Objekte-Grenze für jeden einzeln.

Barent von Haus und Grund mahnt jedoch: Die Drei-Objekte-Regel sei keine starre Grenze, sondern flexibel auslegbar. Selbst wer nur ein oder zwei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden, wenn der Fiskus hinter dem ursprünglichen Kauf eine eindeutige Absicht zur Gewinnerzielung erkennt.

„Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn jemand ein Grundstück nach den Vorstellungen des späteren Käufers bebaut“, erklärt Barent. Wer hingegen einen Verlust beim Verkauf einer Immobilie einfährt, kann diesen nur sehr eingeschränkt steuerlich geltend machen.

Ausnahme: Gibt es Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes, kann der Verlust genutzt werden, um die gesamte zu versteuernde Summe zu mindern. Liegen die Gewinne aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr unter 600 Euro, bleiben sie in jedem Fall steuerfrei.