In den vergangenen zwei Jahrzehnten war das exponentielle Wachstum des chinesischen Immobiliensektors ein wichtiger Motor für das BIP-Wachstum in China – bis dieser Schub im Juli 2021 abrupt endete, als die Immobilienverkäufe angesichts einer verschärften Regulierungspolitik einbrachen.
Im Vorjahresvergleich gingen im zweiten Halbjahr 2021 die Transaktionen bei Wohnimmobilien um 15 Prozent, Grundstücksverkäufe um 35 Prozent und Immobilieninvestitionen um 4 Prozent zurück, wie unsere hauseigenen Studien (Stand: 21. März 2022) belegen.
Zudem hat eine Welle von Zahlungsausfällen überschuldete Bauträger getroffen. Seit 2018 mussten mindestens 30 Bauunternehmen Insolvenz anmelden. Weitere sind von teils ernstlichen Schwierigkeiten geplagt, ihre Anleihen zu bedienen.
Die chinesische Regierung hat sich zwar seit Ende 2021 zurückhaltend über den Sektor geäußert und die „gesunde Entwicklung und den positiven Zyklus“ der Branche betont. Aber es fehlt an konkreten Folgemaßnahmen auf nationaler Ebene. Unserer Ansicht nach werden die Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr 2022 wahrscheinlich schwach bleiben, und wir könnten in nächster Zeit mehr Zahlungsausfälle sehen, so dass der Sektor weiterhin volatil bleiben dürfte. Weil unmittelbare und substanzielle politische Maßnahmen fehlen, könnte der Sektor unserer Einschätzung nach das BIP-Wachstumsziel der Regierung im Jahr 2022 ernsthaft gefährden.
Wesentliche Erleichterungen sind auf nationaler Ebene erforderlich
Seit Jahresbeginn haben mehr als 100 Lokalregierungen verschiedene Erleichterungen am Immobilienmarkt angekündigt, darunter niedrigere Hypothekenzinsen, geringere Anzahlungsquoten, eine teilweise Lockerung der Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum und sogar die Wiedereinführung des Programms zur Sanierung von Altstädten. Bislang ist jedoch noch keine Trendwende in der Marktstimmung zu erkennen. Das jüngste Wiederaufleben von Covid-19 in China und die Lockdowns von Millionenstädten verschärfen die Situation.
Wir sehen die Zentralregierung vor einer schwierigen Entscheidung: Entweder sie führt in den nächsten Monaten eine wesentliche Lockerung der Politik auf nationaler Ebene durch. Oder sie riskiert eine weitere Kernschmelze des Sektors, sowohl auf den Immobilien- als auch auf den Kapitalmärkten. Wenn die Regierung sich zum Handeln entschließt, muss sie sich unserer Meinung nach mit der Frage befassen, wie sie die Nachfrage nach Wohnraum stimulieren und Bauträgern helfen kann, damit diese wieder Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten erhalten.
Der Schlüssel zu Ersterem ist unserer Ansicht nach eine allgemeine Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsquoten auf nationaler Ebene, zusammen mit einer teilweisen Lockerung der Auflagen für Immobilienkäufe in ausgewählten Städten. Um den Zugang zu Refinanzierungskanälen für die Bauträger zu verbessern, wird die Zentralregierung wahrscheinlich die Onshore-Banken dazu anhalten müssen, ihre Kreditvergabe nicht zurückzufahren. Zugleich muss Peking dafür Sorge tragen, dass der Onshore-Anleihemarkt für die Bauträger wieder geöffnet wird, um weitere Ausfälle zu vermeiden.
Die Maßnahmen würden nicht von heute auf morgen wirken: Wir gehen davon aus, dass es mindestens drei bis sechs Monate dauern wird, bis sich eine Lockerung der Politik in einer Erholung des Immobilienmarktes niederschlägt.
Chinesischer Immobiliensektor vor Preiskorrekturen
Zu den Herausforderungen für den Sektor gehört, dass Wohnraum immer weniger erschwinglich wird, die Urbanisierung langsamer voranschreitet, Wohneigentum einen großen Marktanteil ausmacht, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zunimmt und Sorgen mit Blick auf die Höhe der Grundsteuer aufkommen. Wir gehen indes davon aus, dass der Offshore-Markt für US-Dollar-Anleihen diese Problematik weitgehend eingepreist hat.
Unserer Ansicht nach könnten auf der anderen Seite mehrere Faktoren dazu beitragen, die langfristige Entwicklung des Sektors zu stabilisieren. Dazu gehören die steigende Nachfrage der Verbraucher nach Wohnraum, niedrige Beleihungsquoten und hohe Sparquoten der Haushalte sowie die Bedeutung des Immobiliensektors für das chinesische Wirtschaftswachstum und die lokalen Regierungen. Hinzu kommen die reichlich vorhandene Liquidität im System und begrenzte alternative Investitionsmöglichkeiten in China.
Wir gehen davon aus, dass die Transaktionsvolumina zunächst spürbar zurückgehen werden, sich aber ab 2024 stabilisieren dürften, gestützt durch die Nachfrage nach Modernisierungsmaßnahmen und Erstwohnungskäufern. Während eine drastische Korrektur der Immobilienpreise eine schnelle Lösung für die geringere Erschwinglichkeit von Wohnraum darstellen würde, könnte ein starker Rückgang des Wertes von Immobilien – die 59 Prozent des chinesischen Nettovermögens ausmachen – zu einem Rückgang des Konsums der chinesischen Verbraucher führen. Da der Immobiliensektor von der Regierung stark reguliert wird, gehen wir davon aus, dass die chinesische Regierung in den kommenden ein bis zwei Jahren eine behutsame, schrittweise Preiskorrektur einleiten wird. Wir gehen daher davon aus, dass die Immobilienpreise bis zum Jahresende 2022 im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich fallen könnten.
Starke Unternehmen werden stärker
Wir haben chinesische Hochzins-Immobilienunternehmen in drei Kategorien eingeteilt: Überlebende, die in der Lage sein sollten, den aktuellen Marktabschwung selbst bei höherer Volatilität des Sektors zu überstehen. Unternehmen auf der Kippe, deren Schicksal weitgehend davon abhängt, wie schnell die Regierung die Situation entspannt und wie effektiv die Maßnahmen sind. Und schließlich Unternehmen, die notleidend oder insolvent sind.
Wir bevorzugen diejenigen, die wir als Überlebenskünstler identifizieren – und deren Anleihen oft zu zweistelligen Renditen gehandelt werden. Wir sind der Ansicht, dass diese Unternehmen über relativ starke Fundamentaldaten verfügen und aufgrund ihrer relativ besseren Liquiditätslage und ihres umsichtigen Finanzmanagements am besten in der Lage sind, den derzeitigen Abschwung des Sektors zu überstehen und sogar Marktanteile zu gewinnen.
Quelle: Das Investment
