Ein Bundesdeckel für die Maklercourtage: abgehoben oder real?

Am 23.12.2020 trat das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Wer die Dienstleistung des Maklers beauftragt, darf seitdem nur noch maximal die Hälfte der Kosten auf die andere Vertragspartei verlagern. Das führt in der Praxis häufig zu einer 50:50-Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. Während der Immobilienverband IVD nach Rückmeldungen seiner Mitglieder eine positive Bilanz zieht, befürchtet man beim Ring Deutscher Makler (RDM), dass der Berufsstand sich auf weitere Regulierungen gefasst machen muss.

Kommt die bundesweite Deckelung der Maklerprovision?

„Zuletzt gab es beispielsweise einen Gesetzesentwurf der Grünen für ein ‚Makler-Bestellerprinzip- und Preisdeckelgesetz‘, welcher eine Deckelung der Provision auf zwei Prozent vorsah“, sagt Axel Lipinski-Mießner, Rechtsanwalt und Geschäftsführer beim RDM Landesverband Berlin und Brandenburg. Es sei deshalb naiv zu glauben, dass mit der Zustimmung zu einem vermeintlich kleineren Eingriff, wie der Provisionsteilung, weitere Eingriffe – etwa die Einführung eines Bestellerprinzips beim Immobilienkauf oder eben eine Provisionsdeckelung – künftig vom Tisch seien.

Deshalb unterstützt sein Verband ein Mitgliedsunternehmen, das Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe eingereicht hat. Begründet wird die Verfassungsbeschwerde mit dem Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit für den Makler. „Unabhängig davon, ob die Unternehmen die neuen Regelungen bereits gut umgesetzt haben oder nicht, ist der Eingriff durch Gesetz nach unserer Ansicht verfassungswidrig“, erklärt Lipinski-Mießner.

IVD sieht Berufsfreiheit der Makler nicht in Gefahr

Von dem im IVD organisierten Maklern wurde der Wunsch nach Unterstützung einer Verfassungsbeschwerde bisher nicht geäußert, wie Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justitiar des Verbands erklärte. „Das wird daran liegen, dass die Mitglieder es geschafft haben, die Neuregelung gut umzusetzen“, so Osthus. Ob man Umsetzungsprobleme mit einer Verfassungsbeschwerde in den Griff bekomme, sei dahin gestellt.

Er räumt einer Verfassungsbeschwerde gegen die neue Provisionsregelung keine Aussicht auf Erfolg ein, da sie  einen deutlich geringeren Eingriff darstelle als beispielsweise ein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, mit dem eine Doppeltätigkeit des Maklers untersagt würde. Die Neuregelung zum Provisionssplit lässt die Doppeltätigkeit weiterhin zu. Sie gibt sie aber auch nicht vor: Makler können auch als einseitige Interessenvertreter handeln. „Wenn sich der Makler für die Doppeltätigkeit entscheidet, kann das nur in der Weise erfolgen, dass beide Seiten eine Provision in derselben Höhe zahlen. Das ist der Kern der Regelung“, sagt der IVD-Justizar.

Ziel des Gesetzes sei es explizit gewesen, die Käufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten, so Lipinski-Mießner. Durch die Provisionsteilung werde dieses Ziel jedoch nicht erreicht. „Im Gegenteil: Dadurch, dass der Verkäufer den Provisionsanteil des Maklers auf den Kaufpreis schlägt, muss der Verbraucher am Ende de facto höhere Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision zahlen, weil der Kaufpreis dafür als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Ein Gesetz, welches seinen Zweck nicht erfüllt, rechtfertigt eben auch nicht den Eingriff in die Berufsfreiheit“, ist der Geschäftsführer des RDM Berlin und Brandenburg überzeugt.

Makler-Umfrage: Kein Vorteil für Käufer durch Provisionssplit

Das Ziel, dass mit dem Provisionssplit Immobilienkäufer entlastet werden, sehen auch andere Immobilienprofis klar verfehlt – manches Büro sieht sich im Zugzwang und passt die Provision an, wie eine

Studie von Immowelt und Prof. Dr. Stephan Kippes (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen) zeigt, in der ein halbes Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes Zwischenbilanz gezogen wurde. Weniger Aufträge und mehr Verwaltung kamen als „Nebenwirkungen“ hinzu.

Rund zwei Drittel (68 Prozent) der im Mai 2021 befragten Makler sahen damals die Zielsetzung der neuen Regelungen (eher) nicht erreicht. 20 Prozent der Makler hielten das Vorhaben für teilweise erfolgreich – doch nur zwölf Prozent beurteilten das Gesetz als (eher) erfolgreich. 42 Prozent der Immobilienvermittler mussten ihre üblichen Vereinbarungen anpassen. Vor allem kleine Maklerbüros gerieten in Zugzwang.

Fast bei jedem zweiten Makler ist die Zahl der Verträge mit Verkäufern nach dem neuen Gesetz gesunken – bei acht Prozent sehr stark. Wobei sowohl rückläufige Verkaufsaufträge als auch der gestiegene Wettbewerbsdruck wahrscheinlich dem knappen Angebot am Markt geschuldet seien, räumen die Studienautoren ein. Größere Maklerunternehmen bewerteten die Situation allerdings deutlich positiver als etwa Einzelunternehmer.

Preisdeckel bei der Courtage: Weiter alle Fragen offen

Wenn es nach den Grünen geht, sollen Immobilienmakler jedenfalls künftig weniger verdienen. „Das Prinzip ‚Wer den Makler bestellt, bezahlt‘ genauso für Immobilienkäufe eingeführt werden, so wie es für Maklerprovisionen bei Vermietungen bereits gilt. Wir streben an, die Courtage deutlich zu reduzieren, damit sie nicht auf verstecktem Weg zu noch höheren Kaufpreisen führt“, heißt es im Wahlprogramm der Partei.

Dabei werde oft vergessen, dass Makler erst bezahlt werden, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrags komme, wirft Lipinski-Mießner ein – passiere das nicht, habe der Makler oft monatelang und kostenintensiv gearbeitet, ohne dafür eine Vergütung zu erhalten. Eine Provision sei daher auch immer eine Mischkalkulation mit Geschäften, die nicht zum Erfolg gebracht werden konnten. Eine Preisdeckelung hätte bestensfalls zur Folge, dass kleine und mittelständische Maklerunternehmen vom Markt verschwinden und ein paar große Firmen den Markt dann untereinander aufteilen würden.

Im Koalitionsvertrag von SPD, FDP und Grünen ist jedenfalls vom Bestellerprinzip, noch vom Courtagedeckel die die Rede – dafür ist die Einführung eines echten Sachkundenachweises für Immobilienmakler vorgesehen.

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