Zinsanstieg und unsichere Konjunkturaussichten machen sich bemerkbar: Der Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW ist im zweiten Quartal 2022 deutlich ins Minus gesackt – die Lage wird fast so düster eingeschätzt wie bei Ausbruch der Coronakrise. Betroffen sind alle Assetklassen.
Der von JLL und dem Wirtschaftsforschungsinstitut ZEW erhobene Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ist im zweiten Quartal 2022 um 51,7 Punkte auf minus 44,5 Punkte abgesackt. Der Wert ist damit fast so niedrig wie unmittelbar nach Ausbruch der Coronakrise (minus 56,7 Punkte). Der Einbruch betrifft alle Assetklassen.
DIFI-Umfrage: Ausblick positiver als aktuelle Lage
„Die gravierenden Veränderungen sind eine Reaktion auf ein Bündel von geopolitischen und wirtschaftlichen Risikofaktoren“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, das Ergebnis. Die Befragung ist die erste seit dem Beginn des Krieges in der Ukraine am 24. Februar. Die negativen Einschätzungen zeigten die Sorge darüber, dass sich die Entwicklung auch auf die Immobilienmärkte auswirken könnten.
Zudem belasten die hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungszinsen die Kreditvergabe. Dies gelte vor allem für risikobehaftete Engagements wie Projektentwicklungen, ergänzt Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL in Deutschland.
Die derzeitige Lage wird von den Finanzierern insgesamt schwächer eingeschätzt als der Ausblick. Der DIFI-Situationsindikator, der die vergangenen sechs Monate abbildet, sinkt um 53,4 Punkte auf minus 55 Punkte im zweiten Quartal 2022 – der Erwartungsindikator (kommende sechs Monate) verschlechtert sich hingegen nur um 35,5 Punkte auf minus 48,3 Punkte.
Wohnfinanzierungsmarkt: abrupter Einbruch
Der Stimmungseinbruch betrifft alle Assetklassen. Am härtesten trifft es den Wohnimmobiliensektor: Der Indikator brach im zweiten Quartal gegenüber dem ersten Quartal 2022 um 66,7 Punkte ein, die Erwartungshaltung ist mit einem Minus in Höhe von 54,2 Punkten betroffen.
Relativ moderat hat es dagegen den Hotelsektor erwischt, der allerdings aus einem bereits anspruchsvolleren Finanzierungsniveau kommt, wie JLL mitteilt. Insbesondere bei der Beurteilung der kommenden sechs Monate kommen Hotels mit einem blauen Auge davon: Die Einschätzung verschlechterte sich lediglich um 13,7 Punkte.
„Dennoch sind gerade Finanzierungen von Hotelimmobilien aktuell als sehr herausfordernd zu bezeichnen“, betont Wagner – die abrupte Verschlechterung am Wohnfinanzierungsmarkt solltenicht überbewertet werden: „In diesem Marktsegment finden nach wie vor Finanzierungsgeber und -nehmer zusammen, sodass dem Wohnsektor ein höheres Niveau beizumessen ist.“ Das wird unter anderem durch die Preisgestaltung der Kreditgeber belegt.
Margen: Bei Wohnimmobilien am niedrigsten
Von allen Assetklassen finden sich bei Wohnimmobilien nach wie vor die niedrigsten Margen – auch wenn sie im Vergleich zum vierten Quartal 2021 den höchsten Anstieg verzeichneten. Im Schnitt verlangen Banken für Core-Produkte eine Marge von 112 Basispunkten und für Value-add-Produkte 162 Basispunkte. Am meisten schlagen Banken bei Hotelfinanzierungen drauf: für Core-Objekte sind es 213 Basispunkte, im Value-add-Segment liegt die Kreditmarge bei 271 Basispunkten.
Ein konträres Bild ergibt sich bei den Kreditausläufen (Loan-to-Values, LTV). Die durchschnittlichen LTVs für Wohnimmobilien sind in den Segmenten Core und Value-add im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum vierten Quartal 2021 leicht gefallen – bei allen anderen Immobilienarten gestiegen. Im Core-Segment liegen sie aktuell zwischen 60 Prozent (Wohnen) und 73 Prozent (Logistik), im Value-add-Segment zwischen 59 Prozent (Wohnen) und 69 Prozent (Logistik).
„Während die durchschnittlichen LTVs für Logistikimmobilien seit Beginn der Datenerhebung im zweiten Quartal 2014 niemals höher waren als im zweiten Quartal 2022, erreichen diese für Wohnimmobilien aktuell einen neuen Tiefstand“, sagt Frank Brückbauer vom Department International Finance and Financial Management beim ZEW.
„Banken sind zurzeit äußerst vorsichtig unterwegs und prüfen Finanzierungsanfragen sehr genau. Umso stärker kommen zurzeit alternative Kreditgeber bei der Auswahl der Finanzierungspartner ins Spiel“, erläutert Wagner.
Methodik
An der
Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für das zweite Quartal 2022 haben zwischen dem 9. Mai und dem 20. Mai 25 Investoren und Finanzierer teilgenommen. Der Index berechnet sich aus dem Mittelwert der Marktsituation (vergangene sechs Monate) und der Erwartungseinschätzung (kommende sechs Monate) für die fünf Assetklassen Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen.
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Quelle: Haufe
