Viele Marktteilnehmer befürchten derzeit, dass Immobilienanlagen angesichts der steigenden Zinsen weniger attraktiv werden. Meiner Meinung nach sind die Sorgen übertrieben – zumindest für eine Anlegergruppe: die Privatanleger. Sie können Verluste aus der Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Und höhere Zinsen senken das zu versteuernde Einkommen: In der Nachsteuerbetrachtung spielt es für private Anleger, die in eine durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland investieren, in den unterschiedlichsten Szenarien kaum eine Rolle, ob der Zinssatz bei zwei oder vier Prozent liegt.
Das liegt auch daran, dass bei höheren Zinsen in der Regel auch die Tilgung leicht reduziert wird. Solange wir uns in einem Korridor um die besagten vier Prozent bewegen, bleibt der monatliche Aufwand für Privatanleger dann nahezu unverändert. Sogar wenn der Erwerb komplett über Fremdkapital erfolgt und nur die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital bezahlt werden.
Sofern die Erwerbspreise stabil bleiben, wird es meiner Meinung unter diesen Bedingungen keinen Strömungsabriss bei der Nachfrage durch private Anleger geben.
Zwei Argumente sprechen dafür, dass die Erwerbspreise nicht weiter oder zumindest nur verlangsamt steigen:
- Die Nachfrage durch Eigennutzer wird sinken. Denn sie können logischerweise keine Verluste aus Vermietung und Verpachtung auf ihr zu versteuerndes Einkommen anrechnen. Der finanzielle Mehraufwand durch die gestiegenen Zinsen bleibt eins zu eins im Portemonnaie hängen.
- Auch institutionelle Investoren werden sich aufgrund der veränderten Zinslandschaft häufiger gegen den Immobilienerwerb entscheiden und damit Druck von der Nachfrage nehmen. Stattdessen steigt die Lust auf andere Anlageklassen, gerade auch im festverzinslichen Bereich.
Ein Fragezeichen bleiben allerdings die steigenden Baukosten: Es bleibt abzuwarten, ob die Bauträger mit ihren bisherigen Maßnahmen wie Hamsterkäufen von relevantem Material ihren Aufwand einigermaßen deckeln können – oder ob dies nicht gelingt und man die gestiegenen Materialkosten doch wieder an die Käufer weitergibt.
Übrigens sei erinnert: Hohe Zinsen sind für die Immobilienwirtschaft kein unbekanntes Phänomen. Um die Jahrtausendwende lagen die Zinsen bei knapp sieben Prozent, in den 1990er-Jahren sogar bei neun Prozent. Ebenfalls erinnert sei daran, dass neben den jeweiligen steuerlichen Implikationen letztlich natürlich auch die Mietrendite eine wesentliche Rolle spielt. Und die Mietrendite hat sich in fast jeder veränderten Zinsphase in einem erstaunlichen Einklang mitverändert.
Über den Autor:
Jens R. Rautenberg ist Geschäftsführer der Conversio Gruppe, die Dienstleistungen rund um Immobilieninvestments anbietet.
Quelle: Das Investment
