Zwangsversteigerungen sind eine günstige Art, an eine Immobilie zu kommen – allerdings mit Wahnsinns-Risiko, sagt ein Experte

Es gibt ihn noch: den Traum vom eigenen Haus mit Garten. Viele Deutsche suchen nach wie vor nach einer eigenen Immobilie, in die sie mit der Familie einziehen können. Doch das wird immer teuer. Gerade in den städtischen Gebieten sind die Angebote rar und die Preise hoch. Was tun? Um doch noch erfolgreich zu sein, schauen einige nach alternativen Möglichkeiten neben Makler und Internetplattformen und werden dabei auf Zwangsversteigerungen aufmerksam.

Wer überlegt, ein Haus oder eine Wohnung in einer Zwangsversteigerung zu kaufen, sollte man jedoch einiges berücksichtigen, denn Tücken lauern schon auf den ersten Metern. „Teure Abo-Modelle, die Zwangsversteigerungen für einen auflisten, kann man sich sparen“, sagt Immobilien-Experte Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale im Gespräch mit Business Insider. „Viele geben 40 oder 50 Euro dafür aus, obwohl alle Informationen auch kostenlos zugänglich sind.“

Alle Termine zu Zwangsversteigerungen werden von den jeweiligen Amtsgerichten öffentlich bekannt gegeben. In der entsprechenden Bekanntmachung kann man dann die Fakten über die Wohnung erfahren: Größe, Lage und der Verkehrswert, der von einem offiziellen Gutachter geschätzt wird. Eine kostenlose Website, die Zwangsversteigerungs-Termine sammelt, ist das ZVG-Portal.

Es besteht ein „Wahnsinns-Risiko“ laut Krolzik

Doch lohnt es sich überhaupt nach Zwangsversteigerungen zu suchen? Vor einigen Jahren galten Zwangsversteigerungen als gute und wenig bekannte Methode, um eine Immobilie relativ günstig erwerben zu können. Krolzik ist skeptisch, ob sich das auch heute noch immer so verhält. Es gäbe zwar immer noch Schnäppchen und der Richtwert bei einer Zwangsversteigerung liege auch meist unter dem Preis, den ein Makler anschlagen würde. Doch eine Sache würden laut Krolzik viele vergessen: „Zwangsversteigerungen sind nach dem Erben wohl die günstigste Art, an eine Immobilie zu kommen – allerdings besteht ein Wahnsinns-Risiko.“

Das Risiko entsteht, weil in den allermeisten Fälle das Haus oder die Wohnung vorab nicht besichtigt werden kann. Ein potenzieller Käufer hat keinen Rechtsanspruch auf eine Besichtigung. „Man kauft die Immobilie praktisch blind und eine Haftung für den Zustand gibt es nicht“, erklärt Krolzik. Der hohe Gewinn, denn man erwirtschaften kann, wird sich also mit dem hohen Risiko erkauft, dass die Immobilie in einem schlechten Zustand ist.

Es käme nicht selten vor, dass viele bei der ersten Besichtigung nach der Zwangsversteigerung eine böse Überraschung erleben. Sollten Fenster, Heizung oder Dach erneuert werden müssen, können die Kosten schnell fünf- oder sechsstellig werden. Was laut Krolzik helfen könnte: Hinfahren – denn die Adresse ist öffentlich – und mit den Nachbarn sprechen. Wenn man Glück hat, sind diese auskunftswillig: Wer lebt dort aktuell, wie hat er dort gelebt und gibt es etwas, das aufgefallen ist?

Gutachten über Grundstückswert schafft Klarheit

Krolzik findet, dass sich Zwangsversteigerungen aufgrund des Risikos für Menschen mit ausreichend Eigenkapital oder mit den Möglichkeiten vieles selbst zu machen lohnen würden. „Ansonsten ist es vielleicht auch interessant für Leute, die es auf das Grundstück abgesehen haben und das Haus darauf sowieso abreißen wollen.“

Dabei sollte man allerdings beachten, ob es einen Denkmalschutz gebe, der eine Renovierung verteuern oder den Abriss unmöglich machen könnte. Helfen kann auch, den Grundstückswert vorher ermitteln zu lassen. Das geht besser als bei der Immobilie, denn durch Satellitenbilder und bekannte Maße lässt sich dieser recht genau taxieren. Krolzik empfiehlt, sich dafür an den Gutachterausschuss des jeweiligen Landes zu wenden. Diese schätzen Grundstückpreise relativ kostengünstig ein – manchmal sogar ganz unentgeltlich.

„Ein weiteres Risiko besteht auch dann, wenn man sich um ein Darlehen bei der Bank bemüht, denn woher soll ich vorher wissen, wie viel ich am Ende dann tatsächlich zahlen muss?“, meint Krolzik. Würde man beispielsweise einen Kredit über 500.000 Euro aufnehmen, aber die Immobilie für 300.000 Euro ersteigern, sitzt man weiterhin auf einem 200.000 Euro Kredit, bei dem nicht gegeben ist, dass man ihn sofort zurückzahlen könne. Vielmehr wird dann zumeist eine teure Nichtabnahmeentschädigung fällig. Auch in die andere Richtung können so Probleme entstehen: Wer einen Kredit über 500.000 Euro bekommt, aber darüber hinaus hinweg bietet, kann sich ebenfalls in schwere finanzielle Schwierigkeiten begeben.

Obergrenze bei der Auktion einhalten

Ist man sich nach ausreichender Recherche sicher, dass man eine passende Immobilie oder das Traumgrundstück gefunden hat, steht auch schon die Zwangsversteigerung am entsprechenden Amtsgericht an. In einigen Fällen kann die Mühe jedoch umsonst sein, wenn der Schuldner es doch noch schafft, offene Forderungen zu begleichen. Das kann selbst einige Tage vorher passieren und der Termin wird dann kommentarlos aufgehoben.

Bei dem Bieterverfahren sei es laut Krolzik extrem wichtig, sich eine selbstgesetzte Grenze zu setzen, die man unter keinen Umständen überschreitet. „Es handelt sich ja nicht um eine kleine Auktion wie früher bei Ebay, sondern meistens um mehrere Hunderttausend Euro, die ich am Ende bezahlen muss“, erklärt er.

Zu guter Letzt sollte man sich aber auch klar darüber sein, dass in den meisten Fällen eine Zwangsversteigerung nicht freiwillig stattfindet. „Wenn ich ein absolutes Schnäppchen schlage, geht das in aller Regel zulasten derer, deren Haus versteigert wird“, erklärt Krolzik. Jemand, dessen Wohnung verkauft wird, weil er den Forderungen seines Gläubigers nicht mehr gerecht wird, kommt dadurch eventuelle in existentielle Schwierigkeiten.